「中古の家やマンションを買っても、住宅ローン控除は使えるの？」「2026年から何が変わったの？」。東大阪市や大阪市で住まい探しをされている方の中には、こんな疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
住宅ローン控除（正式には「住宅借入金等特別控除」）は、ローンを組んで住まいを買ったときに、年末のローン残高の0.7%を所得税から差し引ける制度です。2026年度（令和8年度）の税制改正で、2030年（令和12年）12月31日までに入居した分まで延長され、中古住宅の扱いも見直されました。
この記事では、個人の売主から中古住宅（中古戸建て・中古マンション）を買う場合を中心に、2026年以降に入居する方が「買う前に」確認しておきたいポイントを、できるだけやさしくまとめます。
2026年から変わった中古住宅の住宅ローン控除
2026年1月1日以降に入居する中古住宅について、主に次の点が変わりました。
- 省エネ性能の高い中古住宅は、控除を受けられる期間が13年に（これまでは10年）
- 省エネ性能の高い中古住宅は、対象となるローン残高の上限が引き上げ。子育て世帯・若者夫婦世帯（以下「子育て世帯等」）はさらに上乗せがあります
- 床面積の要件が緩和。原則の50㎡以上に加え、合計所得金額が1,000万円以下の方は40㎡以上50㎡未満の住宅も対象になりました
つまり、同じ中古住宅でも「省エネ性能が高いかどうか」で、控除の期間や上限が大きく変わります。物件選びの段階から意識しておくことが大切です。
住宅の種類ごとの控除期間と上限（2026～2030年入居）
中古住宅（不動産会社が買い取ってリフォームした「買取再販住宅」を除く）の控除期間と上限は、次のとおりです。1年に控除できる額は「年末のローン残高×0.7%」で、表の上限までとなります。
| 住宅の種類 | 控除期間 | 年末残高の上限（1年の控除額の上限） |
|---|---|---|
| 認定住宅等（長期優良住宅・低炭素住宅）、ZEH水準省エネ住宅 | 13年 | 3,500万円（24.5万円） 子育て世帯等は4,500万円（31.5万円） |
| 省エネ基準適合住宅 | 13年 | 2,000万円（14万円） 子育て世帯等は3,000万円（21万円） |
| その他の住宅 | 10年 | 2,000万円（14万円） |
ここでいう「子育て世帯等」とは、国税庁の説明で「年齢40歳未満であって配偶者を有する者、年齢40歳以上であって年齢40歳未満の配偶者を有する者または年齢19歳未満の扶養親族を有する者」とされている方です。年齢などは、入居した年の12月31日の状況で判定します。
なお、床面積が40㎡以上50㎡未満の住宅では、子育て世帯等の上乗せは使えません。また、実際に戻ってくる税金の額は、その年に納めている税額などによって変わります。
中古住宅が対象になるための主な要件
控除を受けるには、住宅とローンの両方に条件があります。主なものは次のとおりです。
建てられた時期（耐震性）
昭和57年（1982年）1月1日以後に建築された住宅であることが条件です。それより前に建てられた住宅は、耐震基準に適合していることの証明を受けている（取得の日前2年以内の証明など）か、取得までに耐震改修の申請をして、入居前に耐震基準に適合することの証明を受ける必要があります。なお、耐震改修によって要件を満たす場合は、省エネ性能にかかわらず「その他の住宅」（控除期間10年）として扱われます。
床面積と所得
- 床面積50㎡以上：控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下
- 床面積40㎡以上50㎡未満：控除を受ける年の合計所得金額が1,000万円以下
- いずれも、床面積の2分の1以上を自分の住まいとして使っていること
入居の時期
取得の日から6か月以内に住み始め、控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいることが必要です。
ローンの条件
10年以上にわたって分割して返済するローンであることが条件です。親族や知人からの借入れは対象外です。勤務先からの借入れも、無利子や0.2%未満の利率のものは対象外です。
そのほかの注意点
生計を一にする親族などから買った住宅や、贈与で取得した住宅は対象外です。また、今の住まいを売って買い替える場合、売却で「居住用財産の3,000万円特別控除」などの特例を受けると、住宅ローン控除は受けられません（入居した年とその前2年・後3年の計6年間が対象）。
東大阪・大阪で中古住宅を選ぶときのチェックポイント
上の要件をふまえて、物件を探す段階で確認しておきたいポイントをまとめます。
- 建てられた時期：昭和57年より前の建物を検討する場合は、耐震基準に適合することの証明が取れるかどうかを、購入前に確認しましょう。建築の時期は登記事項証明書などで確認できます。
- 省エネ性能の書類：控除期間13年や上限の引き上げは、省エネ性能の高い住宅が対象です。その性能を証明する書類があるかどうかで扱いが変わるため、売主側に早めに確認することが大切です。証明がない場合は「その他の住宅」（控除期間10年・上限2,000万円）の扱いになります。
- 床面積：40㎡台のコンパクトなマンションは、所得の条件（1,000万円以下）を満たせば対象になりますが、子育て世帯等の上乗せは使えません。
- 入居のスケジュール：リフォームしてから住む場合も、取得の日から6か月以内に住み始める必要があります。工事の期間も含めて計画しましょう。
購入から控除を受けるまでの流れ
住宅ローン控除は、自分で手続きをすることで受けられます。大まかな流れは次のとおりです。
- ①購入前：建てられた時期・床面積・所得・省エネ性能の書類などを確認
- ②購入：返済期間10年以上のローンを組んで購入
- ③入居：取得の日から6か月以内に住み始める
- ④1年目：入居した年の翌年に、確定申告で控除を受ける手続きをする
- ⑤2年目以降：会社員などの給与所得者は、ローンの年末残高等証明書などを使って年末調整で受けることもできます
1年目は確定申告が必要です。申告に必要な書類や書き方については、税務署や税理士にご確認ください。
ご相談は株式会社SMKへ
株式会社SMKは、大阪市・東大阪市を中心に不動産の売買仲介を行っています。中古住宅のご購入では、物件の建てられた時期や床面積など、住宅ローン控除に関わる情報の確認を含めて、物件選びをお手伝いします。
確定申告などの税金のことや、相続・資産管理に関わるご相談は、顧問弁護士・税理士をはじめとする専門家と連携してサポートします（申告や法律相談そのものは、各専門家が担当します）。また、中華圏の富裕層ネットワークを活かした国際取引にも対応しています。
物件探しを始める前の段階からのご相談も歓迎です。お気軽にお問い合わせください。
株式会社SMK
〒577-0056 大阪府東大阪市長堂2-4-18 トーアビル301（近鉄「布施駅」より徒歩4分）
TEL：06-4307-4799 営業時間：9:00～22:00
お問い合わせフォームはこちら
※本記事は2026年10月時点の制度にもとづく一般的な情報です。個別のケースについては、税理士等の専門家にご確認ください。