「親が亡くなってから何年もたつけれど、実家の名義はそのまま」「祖父の名義の土地があるらしい」。東大阪市や大阪市でも、こうしたご相談は少なくありません。
2024年4月1日から、相続した不動産の名義変更（相続登記）が法律上の義務になりました。そして、義務化より前に相続した不動産にも期限があり、その期限は2027年（令和9年）3月31日です。2026年10月の今、残りはおよそ5か月半です。この記事では、相続登記の義務化のポイントと、期限までにやっておきたいことを、できるだけやさしくご説明します。
相続登記の義務化とは？
相続登記とは、亡くなった方の名義になっている土地や建物を、相続した方の名義に変える手続きです。以前は義務ではなく、任意の手続きでしたが、持ち主が分からない土地が全国で増えたことから、2024年4月1日に義務化されました。
法務省の説明では、相続人は、不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をすることが法律上の義務になっています。
期限はいつまで？ケース別の早見表
期限は、相続を知った時期や、遺産分割（相続人どうしの話し合い）をしたかどうかで変わります。
| ケース | 期限 |
|---|---|
| 2024年4月1日以降に、不動産を相続で取得したことを知った | 知った日から3年以内 |
| 2024年4月1日より前に相続したことを知った不動産で、まだ相続登記をしていない | 2027年（令和9年）3月31日まで |
| 遺産分割で不動産を取得した | 遺産分割の日から3年以内に、その内容に応じた登記 |
「何十年も前の相続だから関係ない」と思われがちですが、義務化より前の相続も対象です。名義が亡くなった方のままになっている不動産があれば、早めに確認しておきましょう。
期限を過ぎるとどうなる？
正当な理由がないのに義務を果たさない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。過料は、刑罰の「罰金」とは別のものです。
法務省の説明では、登記官が義務違反を知った場合、まず登記をするよう催告（催告書の送付）をします。その期限までに登記がされない場合に、登記官から裁判所へ通知され、裁判所が過料について判断する流れです。
なお、次のような事情は「正当な理由」の例として挙げられています。
- 相続人がとても多く、戸籍を集めたり相続人を確かめたりするのに時間がかかる場合
- 遺言が有効かどうかや、遺産の範囲が争われている場合
- 義務を負う方が重い病気である場合
- DV被害などで避難を余儀なくされている場合
- 経済的に困窮していて、登記にかかる費用を負担できない場合
ただし、これらは一例で、正当な理由にあたるかは個別の事情で判断されます。また、過料のことだけでなく、名義をそのままにしておくと、相続人が増えて話し合いがまとまりにくくなるおそれもあります。
期限までにやっておきたいこと
おおまかな流れは次のとおりです。
- 1．名義を確認する：法務局で登記事項証明書を取ると、今の名義人が分かります。固定資産税の納税通知書も手がかりになります。
- 2．相続人を確認する：亡くなった方の戸籍などを集めて、だれが相続人かを確かめます。
- 3．だれが相続するか話し合う：遺言がない場合は、相続人どうしで遺産分割の話し合いをします。
- 4．相続登記を申請する：手続きに不安があれば、司法書士に相談できます。
- 5．売るか、持ち続けるかを考える：使う予定のない家や土地は、早めに方針を決めておくと安心です。
法務局では、登記の手続きの案内（1回20分以内・完全予約制）も行っています。
また、2026年2月2日から「所有不動産記録証明制度」が始まりました。亡くなった方が登記名義人になっている不動産を一覧にした証明書を、相続人などが法務局で請求できる制度です。「親がどこに不動産を持っていたか分からない」という時の手がかりになります。ただし、登記されている氏名や住所が検索の条件と違うと一覧に出てこないなど、すべてが見つかるとは限らない点に注意が必要です。
話し合いが間に合わない時は「相続人申告登記」
遺産分割の話し合いがまとまらず、期限に間に合いそうにない場合は、「相続人申告登記」という手続きがあります。戸籍の証明書などをつけて、「自分が相続人です」と、相続登記の期限内に法務局へ申し出るものです。
申し出をした相続人は、相続登記の義務を果たしたものとみなされます。ただし、効果があるのは申し出をした方だけです。また、この手続きは名義を相続人に移すものではないため、売却する場合などには、別に相続登記が必要です。のちに遺産分割がまとまった場合は、その日から3年以内に、内容に応じた登記をする必要があります。
相続した不動産の売却を考えている方へ
相続した家や土地を売って買主に名義を移すには、通常、まず相続人の名義にする相続登記が必要です。名義がそのままだと、買いたい方が見つかっても、すぐに手続きを進められないことがあります。
「売るかどうかはまだ決めていない」という段階でも、いくらくらいで売れそうかが分かると、相続人どうしの話し合いが進めやすくなることがあります。
ご相談は株式会社SMKへ
株式会社SMKは、大阪市・東大阪市を中心に不動産の売買仲介を行っている会社です。相続した不動産の売却や活用について、顧問弁護士・税理士をはじめとする専門家と連携してサポートしています。登記の手続きは司法書士、税金の申告は税理士、法律のご相談は弁護士におつなぎします。
また、中華圏の富裕層ネットワークを活かし、海外の購入希望の方へのご紹介も行っています。「名義が古いままの家をどうしたらよいか分からない」という段階でも、お気軽にご相談ください。
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※本記事は2026年10月時点の制度にもとづく一般的な情報です。個別のケースについては、税理士等の専門家にご確認ください。