2026.10.16

東大阪の地価2026｜基準地価は住宅地0.8％・商業地2.7％上昇

「東大阪の土地の値段は、いま上がっているの？」「相続した土地や実家を売るなら、今の相場を知っておきたい」。そんな声をよくお聞きします。

2026年（令和8年）9月、大阪府から今年の「基準地価（地価調査）」の結果が公表されました。この記事では、大阪府の公表資料をもとに、東大阪市と大阪市の土地の値動きを、専門用語をできるだけ使わずにわかりやすくご紹介します。

基準地価（地価調査）とは？公示地価との違い

基準地価とは、国土利用計画法施行令にもとづいて都道府県知事が行う「地価調査」で示される、毎年7月1日時点の土地の価格です。大阪府では、令和8年の結果が9月16日付けの大阪府公報で公表されました。

よく似たものに、国土交通省が行う「地価公示（公示地価）」があります。こちらは毎年1月1日時点の価格です。大阪府の資料では、地価調査は地価公示とあわせて、一般の土地取引の目安（指標）になるものと説明されています。

令和8年の大阪府の調査地点（基準地）は689地点で、そのうち住宅地は481地点、商業地は166地点、工業地は40地点です。

大阪府全体の平均変動率（前の年と比べてどれだけ上がったか下がったか）は、次のとおりです。住宅地・商業地・工業地のいずれも、前の年より上昇の幅が大きくなりました。

大阪府の住宅地の平均変動率を、ここ5年でふり返ると次のようになります。

市町村ごとの平均変動率を見ると、東大阪市は住宅地・商業地・工業地のすべてでプラスとなり、前の年より上昇の幅が大きくなりました。

東大阪市の住宅地の上昇は、大阪市（プラス6.7％）や大阪府全体（プラス3.0％）とくらべると、ゆるやかな動きです。一方で、工業地はプラス5.9％と、前の年のプラス3.0％から上昇の幅が大きくなっています。

基準地価は土地取引の大切な目安ですが、「この金額で売れる」「この金額で買える」という価格ではありません。実際の売買の価格は、次のような一つひとつの条件によって変わります。

また、ここでご紹介した数字は市全体の「平均」です。同じ東大阪市の中でも、場所によって値動きは異なります。平均が上がっているからといって、すべての土地が同じように上がっているわけではない点にご注意ください。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、地価公示や都道府県地価調査の地点の価格、不動産の取引価格の情報などを、地図の上で見ることができます。スマートフォンからも見られます。

ご自宅や相続した土地の近くに調査地点があれば、ここ数年の値動きの参考になります。ただし、前の章のとおり、実際に売るときの価格は個別の条件で変わりますので、具体的な検討の際は不動産会社に査定を依頼されることをおすすめします。

地価が上がっている時期は、「売るなら今かな」「買うのは待ったほうがいいかな」と迷われる方も多いと思います。ただ、売りどき・買いどきは地価の動きだけでは決まりません。

売却をお考えの方：相続した土地か、長く住んだ自宅かなどによって、税金の特例を使える場合と使えない場合があります。売り出す前に、手取り額の見通しを専門家とあわせて確認しておくと安心です。
購入をお考えの方：土地の値段だけでなく、毎月の返済額や諸費用、将来の住みかえの可能性まで含めて考えることが大切です。

株式会社SMKは、大阪市・東大阪市を中心に不動産の売買仲介を行っています。「うちの土地はいくらくらい？」「相続した実家をどうするか決めかねている」といったご相談も歓迎です。

税金や相続が関わるご相談は、顧問弁護士・税理士をはじめとする専門家と連携してサポートします（税務や法律の具体的なご相談は、各専門家が担当します）。また、中華圏の富裕層ネットワークを活かし、海外の購入希望の方とのお取引にも対応しています。

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※本記事は2026年10月時点の制度にもとづく一般的な情報です。個別のケースについては、税理士等の専門家にご確認ください。