「想以住在海外的家人名義，在大阪購買公寓」「東大阪的土地要賣給住在中國大陸、台灣或香港的人」。隨著這類諮詢增加，有一項制度希望大家務必了解，那就是依據外匯法（外為法，外国為替及び外国貿易法）規定的「取得不動產申報」。

這項申報規定自2026年4月1日起有所變更。過去不需要申報的情況，現在也可能需要申報。本文將盡量淺顯易懂地說明，住在海外的人士購買日本不動產時的申報概念，以及交易對方住在海外時應注意的稅務事項。

1. 首先確認：什麼是「非居住者」

需要辦理這項申報的，是「非居住者」取得日本不動產的情況。這裡所說的非居住者，不是依國籍判斷，而是依居住地判斷。日本財務省的常見問題（FAQ）對外國人有以下說明：

• 外國人原則上被視為在日本沒有住所或居所（＝非居住者）。
• 但在日本國內事務所任職者，或入境日本後已滿6個月以上者，被視為在日本有住所或居所（＝居住者）。

也就是說，即使同樣是外國籍，在日本工作生活的人，與住在海外購買日本不動產的人，適用的規定並不相同。若不確定自己屬於哪一種，建議在交易前先確認。

2. 自2026年4月1日起變更的申報規定

非居住者取得日本的不動產，或與不動產相關的權利（土地租借權（借地権）、租賃權（賃借権）等）時，須依外匯法辦理申報。自2026年4月1日以後的取得起，主要有以下變更：

項目	2026年3月31日以前的取得	2026年4月1日以後的取得
需要申報的對象	以投資等目的取得的不動產等	不論目的，所取得的不動產等
不需要申報的情況	供本人或親屬等居住用、本人事務所用、非營利業務用，以及向其他非居住者取得者	供本人或親屬等居住用、本人事務所用、非營利業務用的「不動產相關權利」（土地租借權等）

重點有兩項：

• 「向其他非居住者購買時不需申報」的規定已經取消。
• 不需申報的情況，僅限於為居住等目的而取得的「土地租借權等權利」。日本財務省的FAQ說明，即使是為了居住而取得附土地租借權的建物，建物部分仍須申報。取得土地或建物本身時，即使是為了居住而購買，也應視為需要申報。

此外，別墅或第二住所不屬於「居住用」。

3. 申報期限與提出方式

申報的基本流程如下：

項目	內容
期限	取得後20日以內
提出對象	經由日本銀行向財務大臣提出
提出人	取得不動產的非居住者本人，或身為居住者的代理人（不動產仲介業者等）
提出方式	書面或線上

同時也請注意以下事項：

• 不僅是買賣，透過繼承或遺贈取得時也屬申報對象。以0日圓取得時同樣需要申報。
• 申報書格式與填寫說明僅有日文版，申報書也須以日文填寫。
• 未申報或虛偽申報者，將適用外匯法的罰則（6個月以下拘禁刑或50萬日圓以下罰金）。
• 即使已超過期限，也不應置之不理，而應儘速提出。此時須在申報書欄外簡要註明延遲理由。

對住在海外的人士而言，要在20日內備妥日文文件，往往比想像中困難。建議在簽約前，就先決定由誰、在何時辦理申報。

4. 向住在海外的人購買時，請注意「預扣稅款」

另一項重要事項是稅金。向非居住者或外國法人購買日本國內的土地或建物（土地等），並在日本國內支付價款時，原則上買方須從價款中扣下一部分，繳納給稅務署（税務署），這稱為「預扣稅款」（源泉徴収）。

• 預扣的稅額為價款的10.21％。
• 不僅是法人，個人買方也適用（不論是否經營事業）。
• 繳納期限原則上為支付價款當月的次月10日以前。
• 即使在海外支付價款，若買方在日本國內有住所或事務所等，仍須預扣稅款（此時的繳納期限原則上為支付當月的次月月底）。

但若是個人為供自己或親屬居住而購買，且價款在1億日圓以下時，不需預扣稅款。此例外僅適用於個人，法人不適用。

例如，向住在海外的賣方購買東大阪的收益型公寓，或以公司名義購買土地等情況，可能需要預扣稅款。詳細手續請向稅務署或稅理士（税理士）確認。

5. 住在日本的賣方應了解的事項

反之，住在日本的人將不動產賣給住在海外的人時，也有需要確認的事項。日本財務省的FAQ說明，居住者自非居住者收受款項時，若單次收受金額超過相當於3,000萬日圓，須另行提出名為「支付等報告書」（支払等報告書）的申報。

此外，若買方為非居住者，原則上也需要辦理前述的取得申報。在簽約前先整理好賣方與買方各自有哪些手續，交屋前的流程會更加順暢。

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※本文依據2026年10月當時的日本制度提供一般性資訊。個別情況請洽詢稅理士等專業人士。本文原文為日文：外国人の不動産購入と外為法の報告｜2026年4月改正を大阪から解説

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