「父母過世已經好幾年，老家的名義卻一直沒有變更」、「聽說還有登記在祖父名下的土地」。在東大阪市和大阪市，這類諮詢也不在少數。
自2024年4月1日起，將繼承的不動產辦理名義變更，也就是繼承登記（相続登記），已成為法律上的義務。而且，在義務化之前就已繼承的不動產同樣設有期限，期限為2027年（令和9年）3月31日。截至2026年10月，距離期限還有大約5個半月。本文將盡量以淺顯易懂的方式，說明繼承登記義務化的重點，以及在期限前應先完成的事項。
什麼是繼承登記義務化？
繼承登記，是指將登記在已故者名下的土地或建物，變更為繼承人名義的手續。過去這並非義務，而是可自行決定是否辦理的手續；但由於全國各地所有人不明的土地不斷增加，自2024年4月1日起改為義務。
根據日本法務省的說明，繼承人自得知因繼承而取得不動產（土地、建物）之日起3年內，負有辦理繼承登記的法律義務。
期限到什麼時候？依情況分類一覽
期限會因得知繼承的時間點，以及是否已進行遺產分割（繼承人之間的協議）而不同。
| 情況 | 期限 |
|---|---|
| 於2024年4月1日以後，得知因繼承而取得不動產 | 自得知之日起3年內 |
| 於2024年4月1日之前已得知繼承的不動產，且尚未辦理繼承登記 | 至2027年（令和9年）3月31日止 |
| 透過遺產分割取得不動產 | 自遺產分割之日起3年內，依其內容辦理登記 |
很多人以為「是幾十年前的繼承，應該沒關係」，但義務化之前發生的繼承同樣適用。如果有名義仍登記在已故者名下的不動產，建議及早確認。
超過期限會怎樣？
若無正當理由而未履行義務，可能被處以10萬日圓以下的過料。過料與刑罰中的「罰金」是不同的處分。
根據法務省的說明，登記官得知有違反義務的情形時，會先發出催告（寄送催告書），要求辦理登記。若在催告期限內仍未辦理，登記官會通知法院，由法院判斷是否處以過料。
此外，以下情形被列為「正當理由」的例子：
- 繼承人人數非常多，蒐集戶籍資料或確認繼承人需要花費時間
- 遺囑是否有效或遺產範圍有爭議
- 負有義務者罹患重病
- 因家庭暴力（DV）受害等原因而不得不避難
- 經濟困難，無法負擔辦理登記所需費用
不過，以上僅為舉例，是否屬於正當理由，會依個別情況判斷。而且不只是過料的問題，名義若一直不變更，繼承人可能越來越多，協議也可能越難達成。
期限前應先完成的事項
大致流程如下：
- 1．確認名義：向日本的法務局申請登記事項證明書（登記事項証明書），即可得知目前的名義人。固定資產稅（固定資産税）的納稅通知書也可作為線索。
- 2．確認繼承人：蒐集已故者的戶籍（戸籍）等資料，確認誰是繼承人。
- 3．協議由誰繼承：若沒有遺囑，由繼承人之間進行遺產分割協議。
- 4．申請繼承登記：若對手續有疑慮，可以諮詢司法書士（日本處理登記手續的專業人士）。
- 5．考慮出售或繼續持有：沒有使用計畫的房屋或土地，及早決定處理方向會比較安心。
法務局也提供登記手續的諮詢說明（每次20分鐘以內，須事先預約）。
此外，自2026年2月2日起，開始實施「所有不動產記錄證明制度」（所有不動産記録証明制度）。這是繼承人等可以向法務局申請，取得列出已故者為登記名義人之不動產清單證明書的制度。在「不清楚父母在哪裡持有不動產」時，可作為查找的線索。不過要注意，若登記的姓名或地址與查詢條件不同，就不會出現在清單上，因此不一定能找到全部的不動產。
協議來不及時：「繼承人申報登記」
如果遺產分割協議遲遲無法達成、可能趕不上期限，可以利用「繼承人申報登記」（相続人申告登記）這項手續。這是在繼承登記的期限內，附上戶籍證明書等文件，向法務局申報「自己是繼承人」的手續。
完成申報的繼承人，視為已履行繼承登記的義務。但效力僅及於提出申報的本人。此外，這項手續並不會將名義移轉給繼承人，因此若要出售等，仍須另行辦理繼承登記。日後遺產分割協議達成時，須自達成之日起3年內，依其內容辦理登記。
考慮出售繼承不動產的您
要出售繼承的房屋或土地，並將名義移轉給買方，通常須先辦理繼承登記，將名義變更為繼承人。若名義一直未變更，即使找到買方，也可能無法立即進行手續。
即使還在「尚未決定是否出售」的階段，若能先了解大約可以賣到多少價格，有時也有助於繼承人之間的協議。
歡迎洽詢株式會社SMK
株式會社SMK以大阪市、東大阪市為中心從事不動產買賣仲介。我們與顧問律師、稅理士等專業人士合作，協助處理繼承不動產與資產管理相關事宜，並運用華語圈的人脈網絡，協助海外人士的不動產交易。
登記手續由司法書士、稅務申報由稅理士、法律諮詢由律師負責，我們將為您轉介。即使還在「不知道名義仍是舊的房子該怎麼辦」的階段，也歡迎與我們聯繫。
株式會社SMK
〒577-0056 大阪府東大阪市長堂2-4-18 トーアビル301（近鐵「布施站」步行約4分鐘）
TEL：+81-6-4307-4799（日本國內：06-4307-4799）
聯絡表單
※本文依據截至2026年10月的日本制度提供一般性資訊。個別情況請洽詢稅理士等專業人士。本文原文為日文：東大阪・大阪の相続登記義務化｜過去の相続も2027年3月末が期限