「繼承父母的房子後賣掉，要繳多少稅？」「聽說買了超過5年稅金就會比較低，是從什麼時候開始算？」──在東大阪市、大阪市洽詢不動產出售時，這是我們很常聽到的問題。
出售不動產並獲得利益時所課徵的稅金，會因「持有多久」與「當初以多少錢買進」而有很大差異。特別是繼承而來的房屋或土地，常常找不到當年的買賣契約書，若在不了解的情況下進行出售，稅金可能比預期更多。本文依據日本國稅廳的說明，整理出售前應先了解的重點。
出售不動產的稅金是針對「利益」課徵
出售土地或建物時的稅金（讓渡所得稅金，日文：譲渡所得の税金），並非針對售價本身，而是針對出售所得的「利益」課徵。利益大致依下列公式計算：
應稅利益（課稅讓渡所得金額，日文：課税譲渡所得金額）＝ 售價 －（取得費用 ＋ 出售費用）－ 特別扣除額
- 取得費用（取得費）：購買該不動產時的價款、購買手續費等，再加上之後的改良費、設備費。建物部分須扣除持有期間的折舊（減価償却費）相當額後計算。
- 出售費用（譲渡費用）：為出售而直接支出的費用，例如仲介手續費（仲介手数料）、測量費、買賣契約書的印花稅（印紙代）、遷讓補償費（立退料）、建物拆除費用等。
- 特別扣除額（特別控除額）：一般情況下沒有，但例如出售自住房屋時的3,000萬日圓特別扣除等，符合條件時可能適用相關特例。
換言之，能否確實列計「取得費用」與「出售費用」，會影響利益金額，進而影響稅額。
「5年規則」以出售當年1月1日判定
稅率依持有期間分為「長期讓渡所得（長期譲渡所得）」與「短期讓渡所得（短期譲渡所得）」。常見的誤解在於判定方式：持有期間並非計算到出售日，而是以出售當年的1月1日為準。1月1日時持有期間超過5年為「長期」，5年以下則為「短期」。
| 區分 | 持有期間（出售當年1月1日時） | 所得稅（所得税） | 住民稅（住民税） |
|---|---|---|---|
| 長期讓渡所得 | 超過5年 | 15% | 5% |
| 短期讓渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% |
此外，相當於所得稅額2.1%的復興特別所得稅（復興特別所得税），須與所得稅一併申報、繳納（預計2027年以後各年的所得，改為復興特別所得稅1.1%與防衛特別所得稅（防衛特別所得税）1%，合計2.1%）。包含此部分後，合計稅率長期為20.315%、短期為39.63%，短期約為長期的2倍。
例如2021年4月購買的情況，2026年1月1日時的持有期間為4年9個月，因此若在2026年內出售，屬於「短期」。到2027年1月1日時為5年9個月，因此2027年以後出售則屬於「長期」。購買後剛滿5年不久就出售，可能仍被視為短期，考慮出售時機時須特別留意。
另外，出售自住房屋等情況，符合條件時可能適用減輕稅率的特例。
繼承的房屋承接「父母購買的日期」與「父母購買的金額」
出售繼承而來的不動產時，持有期間並非從「繼承之日」開始計算。依國稅廳的說明，因繼承或贈與而取得時，將直接承接已故者（被繼承人，日文：被相続人）的取得時間。若是父母數十年前購買的房屋，即使繼承後立即出售，原則上也屬於「長期」。
取得費用同樣承接，也就是依父母當初購買該房屋時的價款與購買手續費等計算。此外，繼承非供業務使用的土地建物時，繼承人支付的登記費用及不動產取得稅（不動産取得税），也可計入取得費用。
不知道當初購買金額時，可用「售價的5%」
繼承房屋最常遇到的難題，是「不知道父母當初花多少錢買的」。例如祖傳土地，或購買年代久遠、契約書已不在的情況，取得費用可以售價的5%計算（概算取得費用，日文：概算取得費）。實際取得費用低於售價5%時，也可以使用5%。
不過，若實際上是以高於售價5%的金額購入，卻因不清楚購入金額而以5%計算，利益會相應變大，稅金可能增加。此外，採用5%方式時，繼承人支付的登記費用等也無法計入取得費用。
舉例來說，繼承的老家以2,000萬日圓出售，取得費用不明，仲介手續費等出售費用為80萬日圓（無特別扣除、以長期讓渡所得計算），取得費用為2,000萬日圓的5%即100萬日圓，利益為1,820萬日圓。此時稅金的參考金額為：所得稅273萬日圓、住民稅91萬日圓、加計於所得稅的復興特別所得稅等（所得稅額的2.1%）約5.7萬日圓，合計約370萬日圓（未考慮尾數處理等，僅供參考）。
開始考慮出售時，建議先找找老家中的文件。若能找到購買時的買賣契約書、收據、當時的存摺紀錄等，有可能以實際取得費用計算。
已繳納繼承稅者，也請確認「取得費加算特例」
出售繼承不動產且已繳納繼承稅（相続税）的人，也請確認「出售繼承財產時的取得費特例（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）」。主要條件如下：
- 因繼承或遺贈取得財產
- 取得該財產的人被課徵繼承稅
- 於繼承開始日的翌日起，至繼承稅申報期限的翌日以後經過3年之日為止出售
符合條件時，可將已繳納繼承稅中相應部分的金額加計於取得費用，利益便會相應計算得較小。適用此特例須檢附必要文件辦理報稅（確定申告）。由於有期限限制，已繳納繼承稅者，建議及早就出售時機諮詢稅理士。
此外，繼承已故者生前居住的房屋並出售時，符合特定條件時可能適用特別扣除的特例。詳情請參閱東大阪市で相続した実家を売却する流れ（日文）一文。
出售前建議先做的準備
- 尋找購買時的文件：買賣契約書、收據、裝修工程契約書等，可用於計算取得費用。
- 確認取得時間：若為繼承取得，請確認已故者何時取得。
- 考慮出售時機：持有期間在5年前後的人，請確認出售當年1月1日時已持有幾年。
- 確認可適用的特例：各項特例有詳細條件，請向稅理士等專業人士確認。
歡迎洽詢株式會社SMK
株式會社SMK以大阪市、東大阪市為中心從事不動產買賣仲介。我們與顧問律師、稅理士等專業人士合作，協助處理繼承不動產與資產管理相關事宜，並運用華語圈的人脈網絡，協助海外人士的不動產交易。
株式會社SMK
〒577-0056 大阪府東大阪市長堂2-4-18 トーアビル301（近鐵「布施站」步行約4分鐘）
TEL：+81-6-4307-4799（日本國內：06-4307-4799）
聯絡表單
※本文依據2026年10月當時的日本制度提供一般性資訊。個別情況請洽詢稅理士等專業人士。本文原文為日文：東大阪の不動産売却の税金｜5年ルール・取得費5%・相続の注意点