「引っ越しをしたけれど、持っている土地や家の登記はそのまま」という方は少なくありません。これまでは、住所が変わっても登記簿の住所を直すかどうかは所有者の判断に任されていました。しかし、2026年（令和8年）4月1日から、不動産の名義人の住所や氏名が変わったときの登記（住所等変更登記）が義務になりました。
この記事では、東大阪市・大阪市で不動産をお持ちの方に向けて、義務化のポイントと、手間を減らせる「スマート変更登記」のしくみを、できるだけやさしくご説明します。
住所等変更登記の義務化とは
不動産の登記簿には、所有者の氏名と住所が記録されています。2026年4月1日からは、所有者の住所や氏名（会社などの法人の場合は名称や住所）が変わったとき、その内容を登記簿に反映させる登記の申請が義務になりました。
登記簿の住所が古いままだと、所有者と連絡が取れず、空き家や所有者が分からない土地が増える原因になっていました。今回の義務化は、こうした問題を防ぐための制度です。
期限は「変更の日から2年以内」、過去の引っ越しも対象です
期限と注意点を表にまとめました。
| 住所・氏名が変わった時期 | 登記の期限 |
|---|---|
| 2026年4月1日以降 | 住所や氏名・名称の変更の日から2年以内 |
| 2026年4月1日より前 | 2028年（令和10年）3月末まで |
ここで大切なのは、義務化の前に引っ越しをしていた場合も対象になるという点です。「何年も前に引っ越したまま」という方も、期限までに登記が必要です。引っ越しだけでなく、結婚などで氏名が変わった場合も対象です。
また、正当な理由なく義務に違反した場合は、5万円以下の過料が科される可能性があります。
手間を減らせる「スマート変更登記」
引っ越しのたびに登記をするのは大変です。そこで法務省は「スマート変更登記」という仕組みを用意しています。
個人の方の場合
あらかじめ法務局に「検索用情報の申出」をしておくと、その後に住所や氏名が変わったとき、法務局が住民基本台帳ネットワークで変更を確認し、ご本人の了解を得たうえで、法務局の側で変更登記をしてくれます。この手続きは無料です。
- 申出で伝える主な情報：生年月日、メールアドレス、国籍、不動産の地番など
- インターネットでの申出：法務省の「かんたん登記・供託申請」のページから行えます（電子証明書は不要）
- 書面での申出：所定の申出書を、不動産を管轄する法務局に提出します
これから不動産を購入して新たに名義人になる方は、登記の申請書に氏名・住所とあわせて、氏名の振り仮名、生年月日、メールアドレス、国籍などを記載する形で申し出ます。
スマート変更登記の進め方や対象となる時期は、法務省のページで案内されています。2026年4月1日より前に住所などが変わっていて、まだ登記をしていない方は、期限（2028年3月末）を考えて、ご自身での変更登記もあわせてご検討ください。
会社などの法人の場合
法人は、不動産の登記に「会社法人等番号」が登記されていれば、本店などの住所や名称が変わったときに、法務局が変更を確認して職権で変更登記をします（費用はかかりません）。まだ会社法人等番号が登記されていない場合は、「会社法人等番号の申出」をしておく必要があります。なお、会社法人等番号のない法人は対象外のため、ご自身で変更登記の申請が必要です。
海外にお住まいの方はご注意ください
海外に住んでいる方は、法務局が住所などの変更を確認することができないため、スマート変更登記の対象になりません。そのため、住所などが変わったときは、ご自身で変更登記の申請をする必要があります。
中国・台湾・香港など海外に住みながら大阪の不動産をお持ちの方や、ご家族が海外に住んでいる方は、期限を過ぎないよう早めに確認しておくと安心です。
売却のときにも住所の確認が大切です
不動産を売却するときは、通常、登記簿の住所と今の住所が違っていると、売却による所有権移転登記の前に、住所の変更登記が必要になります。売却が決まってから慌てないよう、今のうちに登記簿の住所を確認しておくと、その後の手続きがスムーズになります。
登記簿の内容は、法務局で登記事項証明書を取ることで確認できます。登記の申請はご自身でも行えますが、書類の準備に不安がある場合は、登記の専門家である司法書士に相談する方法もあります。
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※本記事は2026年10月時点の制度にもとづく一般的な情報です。個別のケースについては、司法書士・税理士等の専門家にご確認ください。